6月房地产企业补库存动作加大 去库存任务依然艰巨

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发布时间:2017-07-11 13:37


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  近期中央高层一会儿对房地产降杠杆,一会儿又要去库存,这看似矛盾的政策部署,事实并不冲突。当前房地产市场的主要矛盾究竟是去库存,还是降泡沫,如果只说一个都不会正确。目前国内的房地产是“东边日出西边雨”。“东边日出”是指一二线城市房价涨得过快,而“西边雨”就是指部分三四线城市“去库存”压力较大。

  6月房地产企业补库存动作加大

  2017-2022年中国北京房地产行业发展前景分析及发展策略研究报告表明,6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米,环比增长72%,同比增长18%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,环比数据表明,6月份土地成交有所升温,也说明了房企补库存的动作在加大。

  观察历史数据,今年上半年50个典型城市土地成交占地面积为8750万平方米,相比2010-2016年同期,同比增幅分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、 30%和20%。这说明今年上半年50城土地成交明显弱于2010-2014年的同期水平,但好于2015年和2016年。当前土地交易相对活跃,和各地积极供地、房企强化土储战略等有关。

  从地域分布来看,今年上半年,50个城市中土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。徐州、常州等三线入列,充分说明房企开始积极关注重点三线城市。

  价格方面,6月份,50个城市土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比减少3%。观察历史数据,今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平,但到了5-6月又出现了回落,这和部分地方落实土地限价政策等有关。

  50个城市是全国地产成交最为活跃的城市,也是对市场冷暖变化率先反应的城市。比如,以今年上半年为例,50个城市土地成交面积同比增长20%,显著高于全国约5%的同比增幅。

  从流拍率来看,6月份,50个城市土地流拍占地面积为44万平方米,环比减少12%,同比减少12%,已明显低于2010年以来的月度平均水平。说明土地市场较为活跃。

  业内人士认为,今年下半年,预计全国土地供应规模会进一步加大,尤其是对于热点城市来说,在新房市场去库存周期明显偏低的情况下,土地供应量会上升,土地交易规模预计会大于上半年。

  去库存任务依然艰巨

  国家统计局数据显示,截至2017年5月末,我国商品房待售面积为66018万平方米,同比减少8.5%。住宅待售36475万平方米,下降17.8%。而2016年全年,我国房地产总体库存减少了3.2%,其中住宅库存下降了11%。而上述统计局给出的库存,仅是待售面积(竣工一年后没有卖掉的房子面积),并不包括已开工未竣工的未销售期房和待建面积等。对此,房产专家尖锐指出:从数据上来看,国内三四线城市库存量依然很大。对大部分房屋供需比偏高的城市,尤其对库存积压严重的三四线城市来说,去库存任务依然艰巨。

  相比于住宅去库存,商业地产去库存压力更大。根据国家统计局数据,5月末全国办公楼待售面积高达3706万平方米,商业营业用房待售面积15921万平方米。而2016年底,商业地产的整体库存增加了一成左右。

  一方面要抑制房价过快上涨城市可能积压的泡沫风险,另一方面,则是广大三四线城市依然面临较大的去库存压力。尤其是商业地产,即便是热点城市,库存量依然庞大。这看似矛盾的根源则是供给侧结构性问题。那么,我们该如何“因城施策”给三四线城市去库存呢?

  首先,将部分商业地产转化成住宅地产。对待商业地产库存较大的城市,应暂停项目批复。而对一些已经批复的项目能否改变项目性质,新建成项目如何通过各种途径来消化,都是库存大的地方应该去做的。此外,试行商改住,或改成其他用途房地产,仍是当前商业地产去库存的主要出路。

  再者,三四线城市库存虽多,但是危棚简屋也多,可以通过危棚简屋的改造,消化掉部分住宅地产的库存。通过货币化安置,棚改也成为2015年以来三四线城市去库存的重要手段。2016年棚改建设规模606万套,货币化安置占比48.5%,住宅去库存规模约为2.5亿平方米,占全国商品房住宅销售面积的18.2%,据此可推算套均面积为85平米左右。

  最后,将部分库存房产转换成保障房、廉租房,对城市低收入群体进行托底。三四线城市去库存压力大,但是无力购房弱势群体数量也庞大。政府是不是可以将部分库存房源转换成保障房、廉租房,有偿提供给低收入群体居住,这样既减轻了房地产高库存的压力,又获得了惠及民生的美誉,这也是一种不错的解决库存压力的途径。

  来源:中国报告大厅

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